En una situación de incertidumbre del sector inmobiliario español de los REIT, que totalizó un -13% en el último año, el interés de los analistas se centró en determinados activos, como las acciones Merlin Properties Socimi SA.
Por un lado, la cotización de la empresa ha caído un -19% desde principios de 2023, alcanzando su valor anterior a la pandemia. Por otro lado, los resultados del balance son positivos y los beneficios han aumentado considerablemente desde 2021. De hecho, la empresa ha demostrado ser sólida y capaz de hacer frente a las críticas condiciones del mercado debidas a la inflación y a la crisis energética.
En nuestro análisis, realizamos una evaluación detallada de lo que es Merlin Properties, los factores que pueden afectar al crecimiento futuro de la acción y el sentimiento actual del mercado. Desde ya queremos aclarar que la información proporcionada no debe tomarse como asesoramiento financiero, sino como un análisis desarrollado a partir de datos facilitados directamente por la propia empresa.
Acciones Merlin Properties Socimi: análisis de la empresa
La empresa Merlin Properties Socimi SA es una SOCIMI, es decir, una empresa de inversión inmobiliaria que cotiza en bolsa. Nació en 2014 y se especializa en inversiones relacionadas con oficinas, inmuebles comerciales, espacios de logística y data centers.
Entre sus principales actividades destaca la compra, gestión e inversión en inmuebles en España y Portugal.
En pocos años se convirtió en líder en el mercado español de inmuebles comerciales, gracias a que cuenta con una cartera de inversiones diversificada.
Basta tener en cuenta que, para diciembre de 2022, la empresa tenía más de 16 millardos de euros en bienes inmuebles y más de 600 millones de euros en flujo de caja vinculado a los rendimientos de:
- Arrendamientos de oficinas;
- Ingresos de centros comerciales;
- Centros de logística y de procesamiento de datos;
- Servicios o actividades auxiliares de alquiler.
Acciones Merlin en bolsa
| Nombre | Merlin Properties Socimi SA |
| Sede | Madrid – España |
| Año de fundación | 2014 |
| Cotización | Bolsa de Madrid – IBEX35 |
| Código ISIN | ES0105025003 |
| Ticker | MRL |
| Sector | Inmobiliario REIT |
| Capitalización de mercado 2023 | 3,89 millardos de euros |
| Acciones en circulación | 468,23 millones |
| Facturación 2022 | 439,04 millones de euros |
| Ganancias netas | 41,36 millones de euros |
| Dividendo 2022 | 0,223€ |
| Target price | 10,50€ – posición de compra y mantener |
En 2020, las acciones Merlin Properties Socimi pasaron a formar parte del célebre IBEX35, índice bursátil de la Bolsa de Madrid donde están las empresas españolas de mayor capitalización, con el ticker MRL, gracias a un market cap de 3,89 millardos de euros.
El balance de 2022 cerró con 439,34 millones de euros de ingresos y unas ganancias netas de 41,36 millones. En términos porcentuales, el sector que representó el 50% del total de los resultados anuales fue las rentas de alquiler de oficinas, mientras que el 23,8% fueron las rentas de alquiler de centros comerciales, que se mantuvieron estables en comparación con el año anterior.
Por otro lado, creció el alquiler de inmuebles para centros de procesamiento de datos o logística, que pasó del 16% al 26%. Por último, el 3% restante de la liquidez está relacionado con otros tipos de servicios auxiliares.
Acciones Merlin Properties: análisis financiero y cotización en tiempo real
El histórico de las acciones Merlin Properties nos muestra cómo sus beneficios han caído un 30%, coincidiendo con el descenso de la inversión en todo el sector inmobiliario. La causa principal fue la lenta subida de los tipos de interés, así como el pico de inflación en Europa durante el verano, que provocó un fuerte aumento de los costes.
Paralelamente, los ingresos de la empresa bajaron un 6,28%, pasando de una facturación de 468 millones de euros en 2021 a 439 millones. También las ganancias sufrieron una caída importante, de un 48% respecto al año pasado.
La situación financiera se vio reflejada en la cotización de las acciones de Merlin Properties, que desde inicios de 2023 han experimentado un -19%, posicionándolas en un precio que se ha definido interesante, ya que está por debajo de su valor justo, estimado sobre los 10€.
Para algunos analistas es el inicio de una tendencia negativa, idea que se ve reforzada por el último balance, pero para otros no es más que una fase incierta vinculada a la incertidumbre bursátil actual. Así pues, si has decidido hacerte un nuevo accionista o si ya tienes posiciones abiertas, para poder tener una panorámica de las acciones Merlin Properties, resulta útil evaluar primero las previsiones para 2023.
¿Vale la pena invertir en acciones Merlin? Previsiones 2023
Citando las palabras del economista Benjamin Graham, considerado por Warren Buffett como su maestro en finanzas, hay dos errores que se cometen al evaluar la información sobre una empresa:
- Las cifras del balance, aunque vayan en aumento, no siempre se traducen en un aumento del precio de las acciones;
- Los expertos no disponen de sistemas seguros y fiables para determinar cuál puede ser el rendimiento de una empresa en los próximos años.
Las previsiones sobre un activo son, por tanto, hipótesis que se basan en determinados parámetros que con el tiempo podrían afectar al crecimiento de las acciones, mantener estable su cotización o provocar una tendencia a la baja.
Nada es seguro y debe evaluarse junto con otros datos, como la situación financiera, la presencia de dividendos y el sentimiento del mercado. Estos son algunos de los principales factores que se deben tener en cuenta para las acciones de Merlin Properties SA:
- Tendencia del mercado inmobiliario;
- Territorialidad de las actividades;
- Alianzas;
- Ratio de endeudamiento;
- Competencia.
Tendencia del mercado inmobiliario
En primer lugar, es imprescindible analizar el mercado inmobiliario español en su totalidad y, posteriormente, el de los REITs. El rendimiento de 2022 fue de -13% para el sector inmobiliario, un retroceso estrechamente vinculado al aumento de los costes energéticos y a la subida de la inflación.
No obstante, para 2023, a pesar de que el sector ha registrado un -3% en los primeros meses, se espera que los beneficios aumenten considerablemente hasta situarse en torno al 60% del valor actual. Algo similar aplica para los REIT. Todas las grandes empresas, incluida Merlin Properties, tienen un volumen de negocio estable, pero experimentan mayores costes vinculados a las ventas y la administración.
De media, el volumen de negocios del sector REIT ha disminuido un 30% en tres años. Una vez más, las perspectivas para 2023 parecen interesantes, ya que se espera un marcado cambio en las ventas y actividades comerciales de las empresas, con un probable aumento de los beneficios, lo que influiría positivamente en la cotización de las acciones Merlin Properties.
Territorialidad de las actividades
El portafolio de inmuebles de la empresa Merlin Properties prevé una fuerte presencia territorial, especialmente en España. De hecho, el 91% de su actividad se localiza en ámbito nacional, mientras que el restante 9% está en Portugal.
La concentración geográfica en la península ibérica ha permitido a la empresa reforzar su posición estratégica frente a otras empresas del mismo sector.
Sin embargo, este modelo de negocio puede afectar al crecimiento de los beneficios en los próximos años, ya que la facturación está estrechamente ligada a la evolución del mercado inmobiliario español.
Para compensarlo, la empresa ha firmado varios acuerdos con otras empresas. Esto nos lleva al siguiente factor que puede afectar a la cotización de las acciones de Merlin Properties Socimi SA: sus alianzas.
Alianzas
Para diversificar sus ingresos económicos, Merlin Properties ha firmado dos importantes acuerdos. La primera es con la empresa estadounidense Fifth Wall, especializada en actividades de capital riesgo en los sectores tecnológico e inmobiliario.
Merlin SA es patrocinador de esta empresa, con más de mil millones de euros invertidos en tres fondos principales. Gracias a estas inversiones, la empresa está adquiriendo cada vez más un papel internacional en las actividades inmobiliarias fuera de Europa.
La otra alianza es con el banco Crédit Agricole. Esta colaboración permitió a Merlin Properties obtener un préstamo para llevar a cabo una de las operaciones ESG (Enviromental Social and Governance) más importantes del sector inmobiliario. De hecho, intervino con un proyecto destinado a la eficiencia energética de los edificios, así como un enfoque en cuestiones sociales, como la supresión de barreras arquitectónicas.
Ratio de endeudamiento
Otro factor clave que puede afectar el aumento de precio de las acciones de Merlin Properties, y que puedes tomar como referencia es la previsión de beneficios.
En los últimos cinco años, la rentabilidad ha sido del -30%, debido al aumento de los costes de gestión y los relacionados con las ventas. La tendencia al alza también la confirman los analistas para los próximos tres años, lo que lleva a una tasa de crecimiento de los beneficios del 68,7%.
El análisis de la deuda también refuerza la idea de que es probable que la cotización de Merlin Properties suba en los próximos meses. El pasivo de la empresa asciende a unos 950 millones de inversiones a corto plazo y 4,3 millardos a largo plazo. Esta cantidad no está totalmente cubierta por el capital propio de 3,9 millardos, pero se ve reducido por una liquidez de aproximadamente 560 millones de euros.
Sin embargo, el factor de los tipos de interés es una sombra que sigue pesando sobre el mercado inmobiliario, especialmente tras la subida de otros 0,50 puntos por parte del BCE el día 16 de marzo de 2023, situándolo en el 3,50%, lo que puede afectar a futuras inversiones.
Competencia
El grupo Merlin Properties se enfrenta a una elevada competencia en el sector inmobiliario en España, Portugal e internacionalmente. Entre los principales competidores en el mercado REIT ibérico se encuentra la empresa española Inmobiliaria Colonial Socimi SA que, con más de 80 propiedades principalmente en ciudades como Madrid, Barcelona y París, se encuentra entre las que podrían afectar a su volumen de negocios en los próximos años.
A ella se une Reale Business SA, con más de 77 mil trabajadores y un capital de 860 millones de euros. Por otro lado, en Francia se encuentra Convivio, con más de 23 millardos en inmuebles y un sector hotelero muy fuerte. Por último, otro competidor a tener en cuenta es Josh DeShong Real Estate, una empresa inmobiliaria estadounidense que lleva más de 60 años en el mercado y es líder mundial en el sector inmobiliario.
Acciones Merlin Properties Socimi: ¿repartirá dividendos?
La respuesta a esta pregunta es afirmativa. Para 2022, el dividendo fue de 0,223€ por acción, con una rentabilidad del 2,3%. Además, para los próximos tres años, es probable que los beneficios aumenten un 6,3%.
Esta tasa de rentabilidad es elevada en comparación con la media del mercado español, que es del 2,26%. Por último, el beneficio utilizado para cumplir el dividendo es del 36%. Esto significa que existe un amplio margen de crecimiento. Estas cifras pueden ser orientativas si se está creando una cartera con varios activos para obtener ingresos pasivos o para equilibrar la volatilidad de otras posiciones abiertas, como las inversiones en criptomonedas.
Sin embargo, es necesario valorar algunos aspectos. En primer lugar, el reparto de beneficios se lleva realizando desde hace menos de 10 años y se ha caracterizado por una gran volatilidad e inconstancia. Solo hay que tener en cuenta que la empresa decidió no pagar dividendos en relación con la emergencia sanitaria.
Además, si se compara la rentabilidad con la de algunas empresas españolas del sector comercial, como las acciones de Viscofan SA, Prosegur Compañía de Seguridad SA, Distribuidora Internacional de Alimentación y Applus Service SA, con una tasa de crecimiento de entre el 3% y el 6%, la rentabilidad de las acciones de Merlin Properties es netamente inferior.
Lee nuestro análisis con el top 10 de acciones con mayor rentabilidad por dividendo.
Cuándo invertir en acciones Merlin Properties: target price e indicadores
Una vez realizado el análisis financiero y vistas las previsiones de las acciones Merlin Properties, el último paso que debes realizar antes de invertir es evaluar el sentimiento del mercado. Puedes hacerlo utilizando:
- Target price;
- Indicadores de análisis técnico.
Los target price son muy útiles para conocer la posición de las diferentes bancas de inversión, es decir, saber su intención sobre si comprar, mantener o vender acciones Merlin Properties. Por ejemplo, JP Morgan fijó como precio objetivo 10,50€, con un posible crecimiento del 26%.
Morgan Stanley y UBS respaldan esa tendencia al alza, con un target price del 10,25€. Más optimista es la valoración de Société Générale, que ve posible que toque los 10,30€. De opinión diferente son Goldman Sachs y Citigroup, que sugieren esperar para invertir con un target price inferior a los 7,90€ actuales.
Asimismo, otro parámetro útil para percibir el sentimiento del mercado son los indicadores de análisis técnico:
- Media móvil a 20 días: precio 8,74€ posición de venta;
- Media móvil a 50 días: precio 8,88€ esperar;
- Media Móvil de Convergencia/Divergencia (indicador MACD): previsión optimista, compra.
En cualquier caso, para saber cuándo invertir en acciones Merlin Properties SA, es imprescindible que cuentes con herramientas de análisis técnico y fundamental profesionales, registrándote en uno de los mejores brókeres online. A continuación, te dejamos una lista con las mejores plataformas de trading autorizadas y reguladas por entidades españolas, europeas y mundiales:
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Acciones Merlin Properties: preguntas frecuentes
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